នាទី​យល់ដឹង​អំពី​ច្បាប់​និង​ជំនួញ

នាទីយល់ដឹងអំពីច្បាប់និងជំនួញ

ព្រហស្បតិ៍ 23 ឧសភា 2013
ការទិញ / លក់អចលនវត្ថុ: តើត្រូវធ្វើយ៉ាងណាដើម្បីជៀសវាងវិវាទ

ស្តាប់ (08:06)
បញ្ចូលទៅក្នុងបញ្ជីចាក់របស់ខ្ញុំ
ចម្លងទុក
បញ្ចូល

លោកមេធាវីប៊ុនយូឌី
ដោយ សេងឌីណា

នៅក្នុងនាទីស្វែងយល់អំពីច្បាប់ ថ្ងៃនេះយើងសិក្សាមើលថាតើគេត្រូវធ្វើដូចម្តេច ដើម្បីជៀសវាងកុំឲ្យទិញប៉ះចំដី ដែលមានជាប់បញ្ហា? តើត្រូវធ្វើដូចម្តេចដើម្បីឱ្យកិច្ចសន្យាទិញ / លក់ដី មានសុពលភាពពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់ ដែលមិនមានអ្នកណាអាចមកតវ៉ាជំទាស់បាន ទៅថ្ងៃក្រោយ?

ជាការពិតថា បញ្ហាទាំងនេះអាចមានលក្ខណៈស្មុគស្មាញ ដែលពេលខ្លះ គេចាំបាច់ត្រូវស្វែងរកអ្នកច្បាប់ ឬក៏មេធាវីជាជំនួយ ដើម្បីធានាឲ្យមានសុវត្ថិភាពខាងផ្លូវច្បាប់។ ក៏ប៉ុន្តែលោកមេធាវីប៊ុនយូឌី (មកពីការិយាល័យមេធាវីឈ្មោះប៊ុននិងសហការី) នឹងពន្យល់បំភ្លឺជុំវិញចំណុចសំខាន់ៗជាមូលដ្ឋានខ្លះ ដែលប្រជាពលរដ្ឋគួរតែដឹង។

នៅប្រទេសកម្ពុជាការចុះបញ្ជីដីធ្លីនៅមានការខ្វះចន្លោះច្រើន។ មានអ្នកខ្លះកាន់កាប់ដីធ្លីដោយគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។ ខ្លះក៏កាន់កាប់ដោយស្របច្បាប់ខ្លះក៏មិនស្របច្បាប់។ ភាពស្រពិចស្រពិលទាំងនេះអាចបង្កឱ្យមានវិវាទនៅក្នុងករណីមានការទិញ / លក់។ ដើម្បីជៀសវាងទិញប៉ះចំដីដែលជាប់មានបញ្ហាចម្រូងចម្រាស់ អ្នកទិញត្រូវតែមានការប្រយ័ត្នប្រយែង ពិនិត្យមើលឲ្យបានគ្រប់ជ្រុងជ្រោយ មុននឹងឈានទៅចុះកិច្ចសន្យា។

មុននឹងឈានទៅចុះកិច្ចសន្យា តើគេត្រូវពិនិត្យមើលចំណុចណាខ្លះ ដើម្បីជៀសវាងមានវិវាទទៅថ្ងៃក្រោយ?

គេត្រូវពិនិត្យមើលចំណុចសំខាន់ៗ ចំនួន 4:

១-ប្រភេទនៃប័ណ្ណកាន់កាប់របស់ម្ចាស់ដី

អ្នកទិញគួរពិនិត្យមើលថា តើអ្នកលក់មានប័ណ្ណកាន់កាប់ប្រភេទណា? តើជា “វិញ្ញាបនប័ត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ” (ឬហៅតាមភាសាសាមញ្ញថា "ប្លង់រឹង") ក៏ជា “វិញ្ញាបនប័ត្រសម្គាល់ការកាន់កាប់អចលនវត្ថុ” (ប្លង់ទន់)?

ប្រសិនបើអ្នកលក់មានប្លង់រឹងមានន័យថា គាត់គឺជាកម្មសិទ្ធិករពេញសិទ្ធិលើដីរបស់គាត់។ ក្នុងករណីនេះ គេអាចមានការទុកចិត្តច្រើនជាង ពីព្រោះថានៅលើប្លង់រឹងនេះគេអាចមើលឃើញអំពីទំហំនិងទីតាំងរបស់ដីនិងឈ្មោះរបស់ម្ចាស់ដី។ ម្យ៉ាងទៀតគេមានការងាយស្រួល ក្នុងការផ្ទៀងផ្ទាត់ប័ណ្ណប្រភេទនេះ ជាមួយនឹងបញ្ជីដែលចុះនៅអាជ្ញាធរសុរិយោដី។

ផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើអ្នកលក់មានត្រឹមតែប្លង់ទន់ មានន័យថាគាត់គ្រាន់តែជាភោគី (អ្នកកាន់កាប់ស្របច្បាប់) ប៉ុណ្ណោះ។ គាត់មិនទាន់ជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិពេញលេញ នៅទេឡើយ។ តាមច្បាប់ភោគី ក៏មានសិទ្ធិលក់ដីរបស់គាត់ដែរ។ ក៏ប៉ុន្តែ អ្នកទិញគួរមានការប្រយ័ត្នប្រយែងខ្ពស់ ក្នុងការទិញដីប្រភេទនេះ។

ចំណុចដែលត្រូវពិនិត្យមើលគឺអំពីប្រវត្តិរបស់ដីនេះ។ ត្រូវមើលថា តើដីនេះបានផ្ទេរជាដំណតៗគ្នាប៉ុន្មានដំណាក់មកហើយៗ ក្នុងដំណាក់នីមួយៗតើមានបានធ្វើការផ្ទេរ ដោយគោរពទៅតាមនីតិវិធីកំណត់ដោយច្បាប់ដែរឬទេ។ ការផ្ទៀងផ្ទាត់បែបនេះដើម្បីឱ្យប្រាកដថាប្លង់ទន់ដែលអ្នកលក់កំពុងមានក្នុងដៃនេះបានធ្វើឡើងដោយស្របច្បាប់ ហើយម្ចាស់ដីក៏កាន់កាប់ដោយស្របច្បាប់ ជៀសវាងដីមានម្ចាស់ពីរ - បីមកឈ្លោះដណ្តើមគ្នាទៅថ្ងៃក្រោយ។

2 - ស្ថានភាពដី

ក្រោយពីបានពិនិត្យឃើញច្បាស់លាស់ អំពីប្រភេទនៃឯកសារកាន់កាប់ដីធ្លីនេះហើយ បើទោះជាដីនោះជាដីភោគៈឬក៏ជាដីកម្មសិទ្ធិក៏ដោយ អ្នកទិញគួរតែពិនិត្យមើលអំពីស្ថានភាពជុំវិញដីនោះ។ ត្រូវមើលថាតើនៅជុំវិញនោះមានដីផ្សេងទៀតដែរឬទេ? តើមានរបង ឬព្រំដីកំណត់ច្បាស់លាស់ដែរឬទេ។

ប្រសិនបើមើលទៅឃើញថា ព្រំដីនៅមិនទាន់កំណត់បានច្បាស់លាស់ គេត្រូវធ្វើការវាស់វែងកំណត់ព្រំដី មុននឹងចុះកិច្ចសន្យា។ ការវាស់វែងកំណត់ព្រំដីនេះ ត្រូវតែធ្វើឡើងដោយមានវត្តមានអាជ្ញាធរសុរិយោដី ជាអ្នកដឹងឮ។

ទាំងនេះ គឺដើម្បីជៀសវាងជម្លោះជាមួយអ្នកជិតខាង ក្រោយពីទិញដីនេះបានហើយ។

3 - បន្ទុកនៅលើដី

គេត្រូវពិនិត្យមើលថា តើដីនេះត្រូវបានយកទៅដាក់បញ្ចាំធានាបំណុល ឬជួលឬប្រវាស់ដែរឬទេ? តើដីនេះ មានជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងសេចក្តីសម្រេចរបស់តុលាការ ដែលហាមមិនឱ្យលក់ឬក៏ជាកម្មវត្ថុដែលត្រូវតុលាការរឹបអូសដែរឬទេ?

ប្រសិនបើមាន គេត្រូវតែដោះបន្ទុកនេះឲ្យជ្រះស្រឡះជាមុនសិន មុននឹងចុះកិច្ចសន្យាទិញ។

4 - ដីជាចំណែកផ្លូវ

ដោយពេលបច្ចុប្បន្ននេះប្រទេសកម្ពុជាកំពុងអភិវឌ្ឍជាពិសេសហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមុននឹងទិញដីណាមួយអ្នកទិញគួរពិនិត្យមើលថាតើដីនេះមានជាប់ ជាចំណែកផ្លូវឬក៏ត្រូវចំកន្លែង ដែលជាគម្រោងអភិវឌ្ឍរបស់រដ្ឋាភិបាលដែរឬទេ។ បើសិនជាមែនតើមានការប៉ះពាល់ត្រឹមកម្រិតណា?

តើកិច្ចសន្យាទិញ/លក់អចលនវត្ថុត្រូវធ្វើឡើង ក្នុងទម្រង់បែបណា ដើម្បីឲ្យមានសុពលភាពពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់?

គេត្រូវពិនិត្យជាបឋមថាតើអ្នកចុះកិច្ចសន្យានេះមានសិទ្ធិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការចុះដែរឬទេ? គេត្រូវមើលត្រង់ចំណុចពីរ: តើអ្នកចុះកិច្ចសន្យានេះជារូបវ័ន្តបុគ្គល ឬក៏ជានីតិបុគ្គល (ក្រុមហ៊ុនឬអង្គការ)?

ប្រសិនបើជារូបវ័ន្តបុគ្គលគេត្រូវពិនិត្យមើលថាតើដីដែលគាត់លក់នេះជាទ្រព្យឯកជនរបស់គាត់ឬក៏ជាទ្រព្យរួមដែលមាន ម្ចាស់ទៀតផ្សេង។ ប្រសិនបើជាទ្រព្យរួម គាត់មិនអាចចុះកិច្ចសន្យាលក់តែឯងបានទេ គឺត្រូវតែមានការព្រមព្រៀងលក់ពីសំណាក់ម្ចាស់ផ្សេងទៀត។

ប្រសិនបើជានីតិបុគ្គលគេត្រូវពិនិត្យមើលថាតើអ្នកមកចុះកិច្ចសន្យា បានទទួលសិទ្ធិត្រឹមត្រូវពីក្រុមប្រឹក្សាភិបាល (អង្គការ) ឬក៏ម្ចាស់ភាគហ៊ុន (ក្រុមហ៊ុន) ដែរទេ?

សម្រាប់អ្នកលក់គឺត្រូវពិនិត្យមើលថាតើអ្នកទិញមានសញ្ជាតិខ្មែរដែរឬទេពីព្រោះថាតាមច្បាប់កម្ពុជា ជនបរទេសមិនអាចធ្វើជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើដីបានទេ។

បើសិនជាពិនិត្យទៅឃើញថា គូភាគីពិតជាមានសិទ្ធិចុះកិច្ចសន្យាហើយ គេត្រូវនិយាយពីទម្រង់នៃកិច្ចសន្យាម្តង។ ការទិញដូរអចលនវត្ថុគឺជាកិច្ចសន្យាដែលមានលក្ខណៈពិសេស។ គូភាគីមិនអាចចុះហត្ថលេខាតាមទម្រង់ជាលិខិតឯកជនបាននោះទេ។ ដើម្បីឲ្យកិច្ចសន្យាមានសុពលភាពពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់ កិច្ចសន្យាទិញដូរអចលនវត្ថុត្រូវតែធ្វើឡើងក្នុងទម្រង់ជាលិខិតយថា ភូតដោយគោរពតាមទម្រង់និងនីតិវិធីដែលកំណត់ដោយច្បាប់ ពោលគឺកិច្ចសន្យាត្រូវធ្វើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ និងមានការទទួលដឹងឮពីអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។

ដីកម្មសិទ្ធិ (ប្លង់រឹង)

ប្រសិន បើការទិញដូរនេះធ្វើឡើងលើដីកម្មសិទ្ធិ មានន័យថាអ្នកលក់គឺជាកម្មសិទ្ធិករកាន់ "ប្លង់រឹង" ការចុះកិច្ចសន្យាត្រូវធ្វើឡើងតាមទម្រង់បែបបទ ដែលដាក់ឲ្យប្រើដោយក្រសួងសុរិយោដី ដែលគេហៅថា "លិខិតលក់ផ្តាច់" ។

អ្នកទិញនិងអ្នកលក់ ដោយច្បាប់តម្រូវឲ្យមានសាក្សីម្នាក់១ផងនោះ ត្រូវផ្តិតមេដៃលើលិខិតលក់ ដោយមានការដឹងឮពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានថ្នាក់ស្រុក/ខ័ណ្ឌ។

បន្ទាប់មកគេត្រូវយកកិច្ចសន្យានេះទៅអាជ្ញាធរសុរិយោដី ដើម្បីធ្វើការចុះបញ្ជីផ្ទេរសិទ្ធិ (កាត់ឈ្មោះ) ។

ដំបូង ភាគីទាំងពីរត្រូវយកកិច្ចសន្យាលក់ ទៅឲ្យការិយាល័យសុរិយោដីស្រុក/ខ័ណ្ឌ ដើម្បីពិនិត្យមើលថា តើកិច្ចសន្យានេះពិតជាបានចុះត្រឹមត្រូវតាមនីតិវិធីដែរឬទេ។ បើសិនជាការិយាល័យសុរិយោដីស្រុក/ខ័ណ្ឌ ពិនិត្យមើលឃើញថាត្រឹមត្រូវហើយ គេនឹងបញ្ជូនសំណុំរឿងនេះទៅមន្ទីរសុរិយោដីខេត្ត/ក្រុង ជាអ្នកពិនិត្យមើលចុងក្រោយ មុននឹងធ្វើការចុះបញ្ជីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ។

មុននឹងមន្ទីរសុរិយោដីចុះបញ្ជីផ្ទេរសិទ្ធិ អ្នកទិញត្រូវទៅបង់ពន្ធជាមុនសិន (4% នៃតម្លៃដី) ។ បន្ទាប់ពីបានបង្កាន់ដៃពន្ធហើយ ទើបមន្ទីរសុរិយោដីចារលើប្លង់ដីនេះថាអ្នកទិញនឹងក្លាយទៅជាម្ចាស់ដីចាប់ពីពេលនេះតទៅ។

ដីភោគៈ (ប្លង់ទន់)

សម្រាប់ដីភោគៈ (ឬដីប្លង់ទន់) មិនមាននីតិវិធីចុះបញ្ជីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ នៅអាជ្ញាធរសុរិយោដីទេពីព្រោះថាដីនេះមិនទាន់ជាដីកម្មសិទ្ធិដូច្នេះមិនទាន់មានចុះនៅក្នុងបញ្ជីរដ្ឋបាលដីធ្លីនៃអាជ្ញាធរសុរិយោដីនៅឡើយទេ។

កិច្ចសន្យាទិញ / លក់ដីប្រភេទនេះច្បាប់តម្រូវឱ្យមានការចុះ ដោយមានការដឹងឮត្រឹមអាជ្ញាធរដែនដីប៉ុណ្ណោះ ដោយមិនចាំបាច់ទៅដល់អាជ្ញាធរសុរិយោដីទេ។

នៅក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែងនៅកន្លែងខ្លះកិច្ចសន្យាលក់ដីភោគៈគេធ្វើ ដោយមានការដឹងឮតែពីអាជ្ញាធរឃុំ/សង្កាត់ប៉ុណ្ណោះ។ ក៏ប៉ុន្តែនៅកន្លែងខ្លះទៀតគេធ្វើនៅឃុំ / សង្កាត់ហើយ គេទៅឲ្យអាជ្ញាធរស្រុក/ខ័ណ្ឌជួយដឹងឮមួយដំណាក់ទៀត។ ការដឹងឮពីសំណាក់អាជ្ញាធរថ្នាក់កាន់តែខ្ពស់ គឺកាន់តែមានសុវត្ថិភាព។

Milan Tomic

Hi. I’m Designer of Blog Magic. I’m CEO/Founder of ThemeXpose. I’m Creative Art Director, Web Designer, UI/UX Designer, Interaction Designer, Industrial Designer, Web Developer, Business Enthusiast, StartUp Enthusiast, Speaker, Writer and Photographer. Inspired to make things looks better.